不動産業界からM&A業界へ

不動産業界の転職先として人気なM&A業界

市場拡大が続く M&A 業界の現状

全国的に事業承継と企業再編のニーズが高まり、M&A の取引件数は近年ずっと右肩上がりです。不動産分野でも CRE 戦略の見直しや資産入れ替えを目的とした案件が増え、デベロッパーだけでなくリートや私募ファンドが買い手として活発に動いています。

物流施設やデータセンターなど新しいアセットへの投資が拡大している点も市場の特色です。こうした環境下で仲介会社は権利調整や建築規制を理解する人材を求めており、宅建士や開発企画経験者を対象に中途採用を加速させています。

不動産人材が評価される背景

不動産開発や売買仲介を経験した人材は、法規制・金融・建築技術をまとめ上げて案件を推進してきました。土地の権利関係を整理しながら金融機関と融資条件を詰め、行政と協議して許可を得る過程で得た総合調整力は、そのまま M&A の現場でも活かされます。

修繕計画やテナント管理を通じてキャッシュフローを改善した経験は、買い手へ提示する収益シミュレーションの根拠として説得力を持たせる要素になります。案件が長期にわたり関係者が多岐にわたる点でも、不動産業界で鍛えた粘り強さと交渉力は高く評価されます。

不動産業界から M&A に転職した場合のメリット

報酬体系とキャリアアップ

M&A 仲介会社では固定給に加え、担当案件の成約手数料がインセンティブとして支給される成果連動型の報酬制度が主流です。不動産仲介で成功報酬に慣れている方にとって理解しやすく、案件規模や件数に応じて年収を伸ばせる点が魅力です。

成績が昇格条件の中心になるため、社歴よりも実績がキャリアスピードを決定します。短期間で複数ディールをまとめ、プロジェクトリーダーに昇進するケースも珍しくありません。

経営視点の習得とスキル拡張

不動産開発では物件単体の収支に注目しますが、M&Aの業務では企業全体を俯瞰しながら財務・法務・税務の観点で価値を評価します。こうした環境で経験を重ねることで、物件軸だけでなく資本政策やガバナンスまで語れる視座が身に付きます。

ホテル、物流、オフィスなど多様なアセットを扱う案件に関わる機会も多く、アセットマネジメントや CRE 戦略の最新ナレッジを習得できる点も大きなメリットです。

不動産業界から M&A 業界に転職した際の仕事内容

ソーシングフェーズの役割

譲渡候補企業を探索し、経営者へ提案を行う段階では、不動産業界で築いたネットワークと権利調整経験が生きます。

土地の開発余地やテナント構成を投資採算へ置き換え、キャッシュフローを踏まえたスキームを提示することで、初期面談から経営者の信頼を獲得しやすくなります。

エグゼキューションフェーズの役割

基本合意後には権利調査、環境調査、建築規制の確認など、不動産固有の論点を含むデューデリジェンスを実施します。

登記簿の内容、賃貸借契約の条項、修繕費見込みなどを洗い出し、投資収益とリスクをバランスさせた最終取引条件へ落とし込みます。クロージング後は物件管理体制や運営方針をチェックし、資産価値向上に向けた改善策を助言する場合も少なくありません。

転職の際に求められる経験・スキル

実績と専門知識

まず、用地仕入れや賃貸ビル売却などでどのような数値成果を上げたかを説明できることが重視されます。仕入れ単価、開発原価、運営利回り、IRRなど、具体的な指標を用いて語れる人材は書類選考でも目を引きます。次に、建築基準法や都市計画法をふまえた許認可取得や権利調整の経験があると、デューデリジェンス工程で即戦力とみなされます。

さらに、銀行融資を引き出す過程でキャッシュフローを組み立てた経験は、財務モデル構築力の裏付けとして高く評価されます。長期にわたるプロジェクトを完遂した粘り強さと、多方面の関係者と協働した調整力も欠かせません。

推奨される資格と学習テーマ

宅地建物取引士や不動産鑑定士は権利調査や価格交渉で強みとなり、再開発プランナーや一級建築士の資格は技術的リスク評価で説得力を高める要素になります。

財務と法務の基礎を補完したい場合は簿記二級やビジネス実務法務検定二級の学習が役立ちます。M&Aの全体像を把握する目的で、M&A スペシャリスト試験や環境デューデリジェンスに関する講座を受講すると、面接時にキャッチアップ力を示しやすくなります。

不動産業界とM&Aの違い

不動産業界で培われる、案件の発掘から交渉、クロージングまでをやり遂げるディール経験は、M&Aの仕事と非常に親和性が高いです。しかし、評価する対象やデューデリジェンスの焦点は大きく異なります。

評価対象の違い：「不動産（アセット）」と「事業（ビジネス）」

不動産の価値評価が、土地・建物といった「物的資産」とその収益性（利回り）を対象とするのに対し、M&Aでは、ブランド、技術、人材、顧客基盤といった無形資産を含む「事業全体」を評価します。評価の根幹は、その事業が将来にわたって生み出すキャッシュフローです。

デューデリジェンスの焦点の違い：「物件リスク」と「事業リスク」

不動産のデューデリジェンス（DD）が、建物の物理的瑕疵や権利関係、土壌汚染といった「物件リスク」に焦点を当てるのに対し、M&AのDDは、財務、税務、法務、人事、ビジネスモデルなど、事業運営に関わるあらゆる「事業リスク」を網羅的に調査します。

価値ドライバーの違い：「立地・利回り」と「戦略・シナジー」

不動産の価値が「立地」や「利回り」といった不動産市況に大きく左右されるのに対し、M&Aにおける企業の価値は、その企業の持つ独自の「事業戦略」や、買い手企業との間で生まれる「シナジー（相乗効果）」によって大きく変動します。

交渉の複雑さの違い：「価格・条件」と「組織・人の処遇」

不動産の交渉が、主に価格や引き渡し条件といった「モノ」に関する条件が中心である一方、M&Aの交渉では、それに加えて、役職員の処遇や経営の継続性といった「組織・人」に関する事項も極めて重要な論点となり、より複雑な合意形成が求められます。

不動産業界からM&A業界に転職するためのステップ

不動産業界で培った「ディールオリエンテッドなマインド」は、M&A業界で活躍するための強力な素養です。そのマインドを活かし、知識の幅を「事業全体」へと広げていくことが成功の鍵となります。

ステップ1：「ディール経験」を最大の強みとして打ち出す

あなたの最大の強みは、案件を見つけ、価値を算定し、交渉し、取引をまとめるという一連の「ディール経験」そのものです。この経験を通じて培われた、目標達成への執着心やタフな交渉力は、M&Aの現場で即戦力として評価されるでしょう。まずはこの強みを自信に、キャリアチェンジへの一歩を踏み出しましょう。

ステップ2：評価対象を「アセット」から「ビジネス」へ拡張する

不動産の収益還元法などの知識をベースに、事業全体の価値を評価する手法を学びましょう。具体的には、企業の財務三表を深く読み解き、DCF法や類似会社比較法といった企業価値評価（バリュエーション）のフレームワークを習得することが必須です。アセットからビジネスへと、評価の視野を広げます。

ステップ3：職務経歴書で「事業性」の視点をアピールする

自身の不動産取引の経験を、単なる物件売買ではなく、事業的な視点から語り直します。「〇〇のオフィスビルを仲介した」ではなく、「独自のネットワークを活かして案件をソーシングし、キャッシュフロー分析に基づいた事業計画を策定。投資家に対して〇円規模の不動産投資案件として提案・成約した」など、事業性や付加価値を強調しましょう。

ステップ4：M&A特化型エージェントでキャリアの方向性を定める

M&A業界といっても、不動産分野に特化したチームや、REIT（不動産投資信託）関連のアドバイザリーなど、あなたの経験が特に活きる領域が存在します。業界に精通したエージェントに相談し、自身の強みを最大限に活かせるキャリアパスは何か、戦略的にアドバイスをもらいましょう。

ステップ5：「なぜ不動産ではなくM&Aか」で視座の進化を語る

面接では、アセットの取引から、事業全体の取引へと関心が移った必然性を語ることが重要です。「不動産ディールに携わる中で、その不動産を保有・活用する企業の経営戦略そのものに強い関心を抱くようになった。よりダイナミックな事業全体の価値創造に関わりたい」といった、視座の進化を示すことで、成長意欲をアピールできます。

不動産業界から M&A 業界の転職ならキャリアラダー

キャリアラダーは M&A と転職支援に特化したエージェントで、業界30社以上とのパイプを持ち、未経験者の支援にも定評があります。初回面談では開発面積や売買総額、稼働率改善などを棚卸しし、数字とエピソードを組み合わせた職務経歴書に仕立てます。

書類通過後は、権利調整やキャッシュフロー改善の経験を経営視点で語る面接練習を繰り返し、質問への回答をブラッシュアップします。夜間や休日のサポートにも対応しており、在職中でも準備を進めやすい体制です。内定が決まった後はオファー条件の調整や入社後研修計画を支援し、中長期のキャリア形成まで伴走します。

M&A 業界への転職を目指す不動産プロフェッショナルのための FAQ

年収・待遇に関するよくある質問

不動産仲介と比較して年収が上がるかどうかは、担当する案件の規模と件数に大きく左右されます。固定給が一定水準で保証される企業が多く、成果が上乗せで支給される仕組みのため、生活を安定させながらインセンティブを狙える構造です。 休日や勤務時間については、土日祝を基本とする企業が主体です。現地確認やクライアントの都合で休日対応が発生する場合がありますが、モデルルーム常駐など定期的な休日出勤が続く働き方と比較すると、ワークライフバランスが整いやすい傾向があります。

選考・スキルに関するよくある質問

宅建しか資格がない点を不安に感じる方も多いですが、権利調査の実務で知識を活かせるため大きな強みとなります。面接ではどのような案件で宅建知識を使い、どのような成果を生んだかを数字とともに語ると評価が高まります。 事前学習としては、企業価値評価の基礎と M&A 契約の主要条項を押さえたうえで、環境調査やファシリティマネジメントの基本を学んでおくと案件資料を読み解く速度が上がります。

「できることは全部やりたい」
キャリアラダー代表インタビュー
M&A仲介転職支援の想いとは？